La Mirada Jurídica
Por: Mag. Anshella Díaz Macedo
Abogada
En el Perú, miles de familias entregan los ahorros de toda una vida creyendo haber asegurado el sueño de la casa propia. Firman contratos extensos, observan sellos notariales, estampan huellas dactilares, utilizan incluso el famoso sistema biométrico de Reniec y reciben cronogramas de pago que aparentan formalidad y tranquilidad. Sin embargo, muchas veces, jurídicamente, todavía no han comprado nada definitivo.
Uno de los documentos más utilizados en el mercado inmobiliario informal o precario es el denominado “contrato de promesa de compraventa”. Y el problema no es su existencia pues nuestra legislación reconoce los contratos preparatorios sino la forma deficiente y peligrosa en que frecuentemente son redactados y utilizados para captar compradores incautos que desconocen los verdaderos riesgos legales que asumen. Y es aquí en donde muchas veces seudo empresarios se aprovechan de su desconocimiento elaborando contratos ambiguos y jugando con las palabras para hacer creer una realidad legal, que solo es ficticia.
Existen, incluso, casos en los que el supuesto inmueble ni siquiera se encuentra correctamente individualizado. Se habla de “acciones y derechos”, de futuras independizaciones, de habilitaciones urbanas o proyectos inmobiliarios aún no consolidados registralmente. En otras palabras, primero venden la ilusión y la expectativa; después recién intentanconstruir una seguridad jurídica.
¿Cómo puede una persona pagar durante años por un inmueble que todavía no existe jurídicamente como unidad independizada? Y ahí aparece uno de los primeros grandes peligros, muchos compradores creen estar adquiriendo un lote plenamente definido, cuando en realidad solo están adquiriendo una situación jurídica futura, condicionada e incierta.
Pero hay algo aún más delicado: en numerosos contratos ni siquiera se acredita que quien dice ser propietario realmente lo sea o, peor aún, si quien representa a la empresa inmobiliaria cuenta verdaderamente con facultades suficientes para vender el bien inmueble.
Muchas veces se menciona una partida registral de manera genérica; sin embargo, al revisar la información en SUNARP, se descubre que quien decía ser propietario no lo era, o sí lo era, pero no de manera exclusiva. En otros casos, el inmueble se encuentra hipotecado, embargado o incluso existe una disputa judicial sobre la titularidad del predio debido a superposición de partidas registrales. Así, muchas familias terminan pagando cuotas durante años sin siquiera tener certeza de que quien les vende sea realmente propietario.
Y es aquí donde el ilusionado comprador conoce el precio, las cuotas y las penalidades; pero, muchas veces jamás llega a conocer con certeza quién era realmente el titular del predio, pues apenas logró tener contacto con un vendedor de la inmobiliaria que, meses después, ya no labora en el supuesto próspero negocio inmobiliario.
También he observado que uno de los errores más graves es celebrar promesas de compraventa sin establecer una fecha cierta y determinada para otorgar la escritura pública definitiva. Todo queda sujeto a condiciones ambiguas, tales como futuros pagos, habilitaciones urbanas pendientes, independizaciones posteriores y trámites inciertos, y deja de ser la promesa una obligación clara y exigible para convertirse en una espera indefinida disfrazada de contrato.
A ello se suma otro problema recurrente: la falsa sensación de seguridad generada por la certificación notarial de firmas. Muchas personas creen que porque un documento tiene sellos, huellas y certificación notarial, el negocio ya fue validado jurídicamente. Y no es así. La legalización o certificación de firmas únicamente acredita que las personas firmaron el documento; no implica que el notario haya verificado la legalidad integral del negocio, la titularidad saneada del inmueble o la viabilidad jurídica de la transferencia.
La abundancia de sellos jamás reemplazará la oportuna y acertada asesoría de un abogado probo, capaz y honesto, que pueda cautelar verdaderamente tus intereses. Mientras tanto, el comprador suele asumir casi todos los riesgos: paga cuotas durante años, acepta incertidumbre urbanística, financia gastos futuros y hasta puede perder importantes sumas de dinero si decide desistir. Todo ello sin recibir aún propiedad definitiva ni protección registral real.
Lamentablemente, muchas personas siguen subestimando la labor preventiva del abogado. Recién buscan asesoría cuando el problema ya explotó, cuando el dinero ya fue entregado o cuando descubren que aquello que creían haber comprado jamás tuvo verdadera seguridad jurídica.
Sin embargo, precisamente allí radica una de las funciones más importantes del Derecho: prevenir antes que lamentar.
Si las personas consultaran previamente si el lugar donde invertirán sus ahorros cuenta realmente con seguridad jurídica, si el vendedor es efectivamente propietario, si el inmueble está saneado y si el contrato protege adecuadamente sus intereses, se evitarían innumerables conflictos, procesos judiciales y pérdidas económicas.
Porque después todavía es posible demandar, resolver o rescindir contratos, reclamar indemnizaciones por daños y perjuicios o iniciar acciones legales; pero, el problema es que todo ello suele ser mucho más complejo, desgastante y costoso.
Y es ahí donde surge una pregunta aún más preocupante: ¿el responsable tendrá realmente bienes que embargar para responder por el daño ocasionado?
Existen inmobiliarias y personas que, actuando de manera maliciosa, elaboran contratos ambiguos, utilizan publicidad engañosa en redes sociales y construyen cuidadosamente una imagen de aparente seriedad, solidaridad y confianza justamente para disipar cualquier duda que pueda tener el comprador.
Por eso, antes de firmar, antes de entregar dinero y antes de comprometer el patrimonio familiar, asesórese. Porque en materia inmobiliaria, una consulta legal preventiva puede costar poco; pero, reparar un mal negocio jurídico puede costar años de vida, tranquilidad y patrimonio.
Desde La Mirada Jurídica, seguiremos recordando que el Derecho no solo sirve para resolver conflictos, sino también para prevenirlos antes de que destruyan sueños, patrimonio y tranquilidad familiar.